«Notre objectif est de faire baisser de 20 % les prix des logements» : le plan de la mairie de Paris pour relancer l’investissement locatif

«Notre objectif est de faire baisser de 20 % les prix des logements» : le plan de la mairie de Paris pour relancer l’investissement locatif

La mairie de Paris entend inverser la tendance sur le marché immobilier de la capitale en s’attaquant directement au niveau des prix de vente. Selon des informations rapportées par Le Figaro, l’exécutif municipal aurait défini une feuille de route ambitieuse visant à réduire de 20 % le prix des logements afin de redonner de l’attractivité à l’investissement locatif, particulièrement délaissé par les institutionnels ces dernières années.

Une stratégie fondée sur le levier des prix de vente

D’après les éléments communiqués par le quotidien, la municipalité parisienne considère que la rentabilité locative constitue le principal frein au retour des investisseurs institutionnels. Les loyers étant strictement encadrés par la réglementation en vigueur, la baisse des prix des logements apparaît comme le levier principal dont dispose la collectivité pour rétablir un équilibre économique jugé aujourd’hui défavorable. En effet, avec des prix au mètre carré parmi les plus élevés de France, le rendement locatif brut dans Paris se situerait nettement en dessous de la moyenne nationale, ce qui dissuaderait les acteurs institutionnels de s’engager durablement dans le financement de logements dans la capitale.

Cette annonce intervient dans un contexte où plusieurs rapports spécialisés ont souligné la chute significative des investissements locatifs à Paris depuis l’instauration de l’encadrement des loyers. Selon des données récentes, le nombre de transactions réalisées par des investisseurs institutionnels aurait diminué de près de 30 % entre 2019 et 2023, une tendance qui contribuerait à la raréfaction de l’offre locative et à la dégradation du parc immobilier privé. La mairie de Paris semblerait donc vouloir agir sur la variable la plus accessible réglementairement, à savoir le prix de vente, plutôt que de remettre en cause le dispositif d’encadrement des loyers.

Un objectif chiffré et ses implications pour le marché

L’objectif affiché de 20 % de baisse des prix des logements représenterait, si l’on se réfère aux prix médians actuels dans la capitale, une réduction de plusieurs milliers d’euros au mètre carré. Selon les estimations des notaires de Paris, le prix médian au mètre carré s’établissait autour de 10 500 euros au premier trimestre 2024. Une diminution de 20 % ramènerait ce chiffre à environ 8 400 euros, un niveau qui n’avait plus été observé depuis le milieu des années 2010. Cette évolution, si elle se concrétisait, aurait des conséquences majeures pour l’ensemble des acteurs du marché, des promoteurs immobiliers aux propriétaires occupants, en passant par les banques qui financent ces acquisitions.

Cependant, les modalités concrètes par lesquelles la municipalité entend parvenir à cet objectif demeurent encore largement imprécises. Le Figaro indique que plusieurs pistes seraient à l’étude, notamment la mobilisation du foncier public, l’accélération des procédures d’urbanisme ou encore la négociation avec les promoteurs sur le prix de sortie des opérations neuves. Une approche qui pourrait également passer par une politique volontariste d’acquisition de biens par la Ville pour alimenter un parc locatif intermédiaire, dont les loyers seraient inférieurs aux prix du marché. Toutefois, une telle stratégie nécessiterait des capacités financières importantes, alors que la collectivité parisienne fait face à des contraintes budgétaires croissantes.

Des interrogations sur la faisabilité et les effets collatéraux

Plusieurs économistes spécialisés dans l’immobilier expriment des doutes quant à la faisabilité d’un tel objectif dans un délai raisonnable. Selon certains analystes, la baisse des prix de vente dépend avant tout de facteurs macroéconomiques — taux d’intérêt, pouvoir d’achat des ménages, attractivité internationale de la capitale — sur lesquels la municipalité n’a qu’une prise limitée. Par ailleurs, une diminution brutale de 20 % des prix pourrait fragiliser les ménages ayant acheté récemment, dont la valeur du patrimoine immobilier se trouverait mécaniquement réduite. Les conséquences sur les finances publiques locales seraient également à considérer, les droits de mutation étant calculés sur la base des prix de vente.

Toutefois, la mairie de Paris pourrait compter sur un contexte favorable, les prix immobiliers dans la capitale ayant déjà entamé une décrue progressive depuis 2023, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et du resserrement des conditions de crédit. Cette tendance naturelle du marché pourrait accompagner la démarche municipale, sans qu’il soit nécessaire de mettre en œuvre des mesures coercitives. La question de la temporalité demeure néanmoins centrale : les investisseurs institutionnels, qui raisonnent sur des cycles longs, pourraient attendre une stabilisation du marché avant de revenir, ce qui retarderait l’effet escompté sur l’offre locative. Dans cette attente, la tension locative dans la capitale, déjà particulièrement vive, pourrait se maintenir à un niveau élevé.